עורך דין מקרקעין: מה הוא עושה בפועל
עסקת נדל״ן היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו, והיא מורכבת משלבים שבכל אחד מהם אפשר לטעות: בדיקת הזכויות בנכס, ניהול המשא ומתן, ניסוח החוזה, העברת הכסף בבטחה, ורישום הזכויות בסוף. עורך דין מקרקעין אחראי שכל אחד מהשלבים האלה ייעשה נכון, ושאם משהו משתבש בהמשך, יהיה על מה להישען.
לפני שקונים
- בדיקת זכויות: נסח טאבו או אישור זכויות, שעבודים, עיקולים והערות אזהרה, ומי באמת רשאי למכור.
- בדיקה תכנונית: האם מה שנבנה תואם להיתר, האם יש חריגות בנייה, ומה התוכניות החלות על המקום.
- מיסוי: מס רכישה ומס שבח משפיעים על כדאיות העסקה, וכדאי לדעת אותם לפני החתימה ולא אחריה.
דירה מקבלן
ברכישה מקבלן יש לרוכש הגנות מיוחדות בחוק. הכסף ששולם לקבלן לפני המסירה צריך להיות מובטח, וזו בדיוק מטרת ערבות חוק המכר. כשהקבלן מאחר במסירה, מגיע פיצוי קבוע בחוק, ואפשר להעריך אותו במחשבון הפיצוי. כשרוצים לצאת מהעסקה, חשוב להבין מה דינם של דמי הרצינות ששולמו. וכשהדירה נמסרת עם פגמים, עוברים לתחום של ליקויי בנייה.
סכסוכים במקרקעין
לא כל תיק מקרקעין הוא עסקה. חלק גדול מהעבודה הוא סכסוכים: סכסוכי שכנים על רכוש משותף, הצמדות ובנייה; שימוש חורג בדירת מגורים שהפכה לעסק; וירידת ערך שנגרמה כשהרשות המקומית לא אכפה עבירות בנייה. גם מתווכים צריכים לעמוד בתנאים כדי לקבל את שכרם, כמו שהסברנו במאמר על דמי תיווך.
התחדשות עירונית
דיירים בבניין ישן שמתכננים פינוי בינוי או תמ״א 38 צריכים ליווי משפטי משלהם, נפרד מזה של היזם. לתחום הזה יש עמוד נפרד: התחדשות עירונית ופינוי בינוי.
הגישה של המשרד
לפני עריכת הדין עבד עו״ד מוטי לב במערכת הבנקאית, עם מימון, משכנתאות וניהול פרויקטים למשקיעי נדל״ן. הניסיון הזה מאפשר לראות את העסקה כולה: לא רק את החוזה, אלא גם את המימון, את הסיכון ואת מה שיקרה אם הצד השני לא יעמוד בהתחייבויות.
