מלכודת "הבניין שנעצר באמצע"
בעלי הדירות פינו את דירותיהם, הבניין הישן נהרס, והמנופים החלו לטפס. ואז, בלי התראה, נעצרו העבודות: היזם נקלע לקשיים, הגורם המממן מקפיא את הליווי, ודמי השכירות שהובטחו חדלים להגיע. מי שהחזיק אתמול בדירה רשומה על שמו מחזיק היום בבור באדמה ובחוזה. במצב הזה, ההבדל בין בעל דירה מוגן לבין מי שנותר בעירום ובחוסר כל טמון בפרק אחד בהסכם: הבטוחות.
השאלה המשפטית: אילו ביטחונות חייב היזם להעמיד לבעלי הדירות, ומה דינו של שעבוד שמבקש הגורם המממן על זכויותיהם?
המסגרת הנורמטיבית
הבטוחות אינן מחווה של רצון טוב. לפי ההגדרה שבסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, עסקת פינוי ובינוי כוללת "התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה". דרישה זהה חלה על עסקה לפי תכנית החיזוק (תמ"א 38), לפי סעיף 1 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017.
כבר בשלב ההצעה, לפי סעיף 1א(ב) לחוק פינוי ובינוי, על היזם לפרט במסמך עיקרי ההצעה את "הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות". ובסעיף 2(ב) קבע המחוקק כי סירובו של בעל דירה לא ייחשב בלתי סביר, בין השאר, אם "לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש", או אם "לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי". לשון אחר: בלי בטוחות, טענת "הדייר הסרבן" מאבדת את עוקצה.
דברי בית המשפט
בית המשפט העליון עמד על כך שהתנאים בדבר מגורים חלופיים ובטוחות הולמות נועדו "להבטיח כי העסקה [...] הינה עסקה בטוחה (ככל הניתן) הכוללת תמורה ראויה, במסגרתה הוצעו לו פתרונות לכלל הבעיות והקשיים הרלבנטיים הכרוכים בהוצאת הפרויקט אל הפועל".
בית המשפט המחוזי דן לדוגמא בעסקה שבה הוצעה לבעלי הדירות המתפנים ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, בשווי הדירה החדשה, ולצדה ערבות בנקאית להבטחת דמי השכירות לתקופת הפינוי. בית המשפט כינה את ערבות חוק המכר "מלכת הבטוחות". עם זאת, כשהגורם המממן ביקש שעבוד שקשר את הפרויקט לחובות של פרויקט אחר, קבע בית המשפט כי "לא היה מקום לקשור בין הפרויקטים", והתנה את חתימת בעל הדירה על הסכם הליווי בהתחייבות המממן כי מימוש השעבוד ייעשה "בכפוף למסירת הדירה החדשה לדייר כשהיא נקיה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או זכות צד ג'", או למימוש ערבות חוק המכר.
לצד זאת הבהיר בית המשפט כי סירוב גורף לכל ליווי פיננסי של הפרויקט "אינו מתקבל על הדעת בעולם הכלכלה המודרנית". האיזון ברור: הבנק רשאי לממן ולשעבד, אך לא על גבו של בעל הדירה.
אבני דרך: סל הבטוחות של בעל הדירה
ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה.
ערבות לדמי השכירות.
מועד מסירת הערבות.
הסכם הליווי.
ערבויות ובטחונות שונים בהתאם לפרוייקט.
בפרוייקטים מורכבים אלו נוכן ומוטב לבחור עורך דין כבר בשלב ההתארגנות שכן זהו שלב מכריע ומוקדם אשר יהיה יעיל למימוש בטוחות וכן ערבויות נוספות אשר יהיו לנכון לטובת בעלי הנכסים, כך גם מוטב לדעת כי ייצוג עורך דין וכן בעלי מקצוע נוספים עשויים להיכלל בעסקת נטו, בה הדיירים לא משלמים מאומה ככלל ומקבלים מימון לכך ומוטב בשלב מוקדם ככל הניתן.
קראו גם
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ פרטני.
