בטלות או צמצום סעיף פיצוי מוגזם בהסכם שירותי תיווך

כשהפיצוי החוזי הופך ל"עונש"

כאשר צד להסכם עותר לסעד ביטול או צמצום סעיף הפיצוי, ואימתי מתקיים סעד בטלות לסעיפי הפיצוי בהתאם.

סוגיה מרכזית בדיני החוזים עוסקת בגבול שבין חופש החוזים לבין הגנה על הציבור מפני סעיפים עונשיים, בלתי סבירים או מופרזים. השאלה המשפטית שנבחנה היא: האם מתווך זכאי לאכוף סעיף פיצוי מוסכם בשיעור אחוזים ניכר ממחיר העסקה כולה בשל אי-תשלום דמי התיווך בזמן, או שמדובר בתניה עונשית ופסולה?

הסכם התיווך וסעיף פיצוי

במוקד הסוגיה עומד תוקפו של סעיף פיצוי בהסכם תיווך כאשר וככל ונקבעו בו דמי פיצוי בעת הפרת הסכם, כאשר זכות המתווך ע''פ הסעיף וההסכם לקבלת פיצוי מוסכם נוסף.

על מתווכים חלות חובות והוראות דין במטרה להסדיר ולהגן על שוק הרוכשים והמוכרים או שוכרים ומשכירים ולהגן על התנהלות הצדדים, תוך עמידה בחובות והוראות דין שמטרתם כאמור להגן ולהבטיח מסחר הוגן, בתום לב ובתנאים והגנות בהתאם.

המסגרת הנורמטיבית

המסגרת המשפטית הרלוונטיים כוללת בין היתר שלושה מישורים חשובים כמסגרת נורמטיבית:

חוק המתווכים במקרקעין (סעיף 8(א)), חוק זה מטיל על מתווך חובת נאמנות, הגינות והתנהלות בדרך מקובלת כלפי לקוחותיו.

תקנת הציבור וביטול תנאים מקפחים (סעיף 30 לחוק החוזים): חוזה או תנאי בחוזה שתוכנו או מטרתו בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל. עיקרון זה מאפשר לבית המשפט לבטל סעיף ספציפי בחוזה מבלי לבטל את החוזה כולו.

הפחתת פיצוי מוסכם (סעיף 15(א) לחוק החוזים - תרופות): מעניק לבית המשפט סמכות להפחית פיצוי מוסכם אם נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת החוזה.

תניה עונשית שנוגדת את תקנת הציבור

הטיעון שנשמע באירועים אלו כאשר כזה אף הגיע לסכסוך והכרעת בית המשפט אשר ערך הבחנה ברורה בין הזכות לדמי תיווך לבין הדרישה לפיצוי המוסכם:

כך בעניין משפטי מעין זה נקבע כי המתווך זכאי לדמי התיווך המוסכמים כאשר העסקה בוצעה ויצאה אל הפועל, ולעומת זאת נדחתה דרישת הפיצוי המוסכם עקב הפרה מסעיפי הסכם התיווך, וזאת בשל קביעה כי מדובר בתניה עונשית, לא סבירה וכזו הנוגדת את תקנת הציבור ודינה בטלות.

עילות ונימוקים לבטלות סעיף תשלום עונשי

נקבע כי קיים חוסר פרופורציה לנזק הצפוי, הנזק הנובע מהפרה חלקית או שאינה משמעותית ומהותית אמור להיות מגולם בריבית והצמדה, ולא בפיצוי גלובלי מופרז הנגזר משווי העסקה כולה, כאשר במקרה הנדון נקבע שיעור מסכום העסקה כפיצוי, ועל כן נקבע כי הוא מופרז.

כמו כן נקבע כי סעיף כזה נוגדת את תקנת הציבור, שכן כאשר תנאי הדורש פיצוי מופרז שאינו משקף הערכת נזק ריאלית נוגד את תקנת הציבור, ובסמכות בית המשפט לבטלו.

כן נקבע כי אף אם הסעיף לא היה מבוטל כליל מכוח תקנת הציבור, עדיין היה מקום להפחית את הפיצוי המוסכם באופן דרמטי, בשל ההיעדר המוחלט של יחס סביר לנזק הצפוי.

משמעות אופרטיבית

נקודה מרכזית וחשובה העולה מפסקי הדין נוגעת למחיר המשפטי שמשלם תובע המגיש תביעה מופרזת.

ניתן ללמוד מסוגיא זו רבות לדיני החוזים בכלל, אולם ניתן גם לראות בה אפקט הכבדה מיוחד לתחום התיווך אשר מפוקח בהקפדה יתירה בחקיקה ובפסיקה לאור האופי הנדרש להגן בו על לקוחות בתחום רגיש ומסועף זה, קביעה זו מדגישה את גבולות הכוח של ניסוח הסכמים ומעבירה מסרים מעשיים חיוניים.

העיקרון לפיו פיצוי מוסכם אינו עונש, מהווה עיקרון חשוב בדיני החוזים ואף יכול שייקבע בהסכמי מקרקעין בכלל לרבות הסכמי תיווך, שכן העיקרון מנחה שפיצוי מוסכם נועד להעריך מראש נזק משוער מהפרת החוזה, ולא לשמש ככלי עונשי, הרתעתי או מנגנון להתעשרות קלה.

הגינות חוזית והגינות בהסכמי תיווך, העיקרון מנחה כי מתווכים ונותני שירותים בכלל כמו גם צדדים להסכם אינם יכולים להסתמך על סעיפים דרקוניים בחוזה כדי לגבות סכומים החורגים באופן קיצוני מהנזק הריאלי שנגרם מאיחור בתשלום.

בית המשפט יתערב בסעיפים מקפחים או חריגים, עיקרון זה מנחה על מגבלות ניסוח סעיפי חוזה באופן שרירותי, כאשר בכל הכבוד לעיקרון חופש החוזים, גם הוא נדרש לאיזונים ובקרה, כך גם כאשר לקוח חותם על הסכם, בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו לבטל תנאים המנוגדים לתקנת הציבור או להפחית פיצויים שנקבעו ללא יחס סביר לנזק.

סוגיה זו משרטטת קו גבול ברור וחשוב במערכת היחסים המורכבת שבין צדדים לחוזה ובפרט בין נותני שירותים לבין מקבלי השירות, עיקרון חופש החוזים אינו מעניק כרטיס חופשי לקביעת סנקציות מופרזות. חוזה משפטי שיבקש לעמוד בהוראות הדין ועקרונות הפסיקה נדרש להיות הולם ועומד בכללים, חוזה נמדד לא רק ביכולתו להגן על זכויותיו של צד להסכם או נותן השירות, אלא גם בהלימה ובפרופורציה שבין הפרה אפשרית לבין הסעד המבוקש בגינה.

כאשר הפער בין הנזק הצפוי בפועל לבין סכום הפיצוי החוזי הופך לבלתי נתפס, בית המשפט יראה בכך חריגה מכללי המשחק והפרה של חובת ההגינות הבסיסית. בסופו של דבר, שמירה על מאזן כוחות צודק ויחס ישר בין גובה הפיצוי לנזק הריאלי אינה רק דרישה משפטית הפורסת את חסותה על מקבלי השירות, אלא אבן יסוד המבטיחה יציבות, אמינות ותום לב בכל העסקה מסחרית.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ  פרטני